Q&A

マンション管理組合顧問の受任

マンション管理組合理事長等の代行

マンション管理規約・使用細則の作成・改正

長期修繕計画の策定・見直し

マンション管理委託契約の見直し

  • 現在、管理会社と管理契約を結んでいますが、マンション管理士と顧問契約を締結した場合、管理会社とマンション管理士、および管理組合との関係はどのようになるのでしょうか? 【マンション管理組合顧問の受任】
    マンション管理士が理事長等を代行する場合と異なり、顧問契約の場合、マンション管理士は第三者となりますが、管理組合の顧問であることから管理組合の立場に立って管理会社との業務についてのアドバイスを行います。
    管理会社によっては、自分たちの都合や利益を優先して業務を行っている会社も一部見受けられますが、マンション管理士が入ることにより、管理会社も一定の緊張感をもって管理組合と協力して業務を行っていくようになるという利点があります。
  • マンション管理士との顧問契約の報酬額が、単棟型では月額30,000円~、複合用途型および団地型では月額45,000円~となっていますが、料金体系はどのようになっていますか? 【マンション管理組合顧問の受任】
    マンションの総戸数によって報酬額が異なってきます。当事務所では、以下の料金体系にて承っております。

    (消費税別)

    単棟型、50戸以下 月額30,000円
    単棟型、51~100戸 月額40,000円
    単棟型、101~200戸 月額50,000円
    単棟型、201戸以上 随時設定

    ※複合用途型および団地型は、単棟型×1.5の報酬額となります。

  • 区分所有者の高齢化などの理由で理事・監事の成り手がいなくて困っていますが、解決方法はありますか? 【マンション管理組合理事長等の代行】
    解決方法としては、以下の方法が考えられます。
    ①マンション管理規約において、理事・監事になることのできる資格が区分所有者に限定されている場合は、管理規約を変更して理事・監事になることのできる資格を、区分所有者および「区分所有者の配偶者および一親等以内の親族」などまで拡大することが考えられます。
    ②理事・監事に一定の報酬を支払うように変更することで、成り手不足を解消する方法が考えられます。この場合、管理規約を変更したり、別途役員報酬規程を定める必要が生じます。
    ③外部専門家を理事・監事として迎い入れる方法があります。マンション管理士に一定の報酬を支払い理事長や監事の代行を依頼する場合などです。この場合、管理規約において理事・監事になることのできる資格が区分所有者に限定されている場合は、管理規約を変更する必要があります。
  • マンション管理士に理事長をお願いした場合は、現在契約している管理会社はどうすればよいのでしょうか? 【マンション管理組合理事長等の代行】
    マンション管理士が外部専門家として理事長に就任した場合でも、マンションの管理自体は引き続き管理会社に行っていただきますので、管理会社との業務委託契約は継続します。
    マンション管理士が理事長に就任した場合は、管理組合の当事者として、管理会社との業務委託契約の内容を精査したり、管理会社と密に連絡を取り合いマンション管理業務の向上に努めます。
  • マンション管理規約とはどのようなものですか? また、どのような手続きで制定・改正することができますか? 【マンション管理規約・使用細則の作成・改正】
    マンションは、一棟の建物の中に多くの住民が共同で生活していますので、各々が良好な住環境を維持して快適な生活を送るためには、皆が守らなければならないルールを定めておく必要があります。そのルールを定めたものがマンション管理規約です。
    マンション管理規約は、マンションにおける憲法とも言われ、その内容を制定・改正するには、総会にて区分所有者総数の4分の3以上及び議決権総数の4分の3以上の賛成が必要となります。
  • マンション標準管理規約とはどのようなものでしょうか? 【マンション管理規約・使用細則の作成・改正】
    マンション標準管理規約とは、マンションにおける管理規約について一定のガイドラインを示すために国土交通省が作成したモデルのことで、タイプとしては単棟型、複合用途型、団地型の3タイプがあります。
    マンション標準管理規約には、マンションの用法、管理、管理組合、会計などのことについての一般的な条項が定められていますが、個別のマンションの状況を反映したものにはなっていません。
    よって、管理組合がマンションの管理規約を作成する際には、このマンション標準管理規約をベースとして、各条項を一つ一つ検討していく作業が必要です。
  • 長期修繕計画は、どのようなことを目的として、どのような内容のものを策定すべきですか? 【長期修繕計画の策定・見直し】
    マンションは、一般的に堅固な作りとなっていますが、年月の経過により老朽化していきます。そこで、長期修繕計画として、建物・設備の性能を新築時と同水準に回復させる修繕工事を中心に、建物・設備の性能を向上させる改修工事についても定めることにより、住民がマンションに長く安心して居住できるようにすることを主な目的とします。
    長期修繕計画には、基本事項として「行うべき修繕工事と修繕周期」「各々の修繕工事にかかる費用」「算出される修繕積立金の額」を定めます。たとえば、国土交通省作成の「長期修繕計画標準様式」においては、「行うべき修繕工事と修繕周期」として、バルコニー床防水の修繕(12年)、外壁塗装の塗替え(12年)、給水管の更生(15年)、インターネット設備の取替え(15年)などと例示されています。
  • 長期修繕計画は、計画期間を何年とすべきですか? また、後日見直す必要がありますか? 【長期修繕計画の策定・見直し】
    国土交通省作成の「長期修繕計画作成ガイドライン」によれば、計画期間は新築マンションの場合は30年以上とし、既存マンションの場合は25年以上とすべきとされます。これは、新築マンションの場合、給水管、排水管、ガス管、配電盤、電話設備、昇降機などの主な設備の取替え時期が、約30年後とされていることにもよります。
    また、長期修繕計画は、建物の状態や物価の変動等が影響することから、5年程度ごとに、マンションの調査・診断を行い、修繕積立金の額も併せて計画内容を見直すべきでしょう。
  • マンション管理会社と締結している管理委託契約を見直したいのですが、どのような点がポイントですか? 【マンション管理委託契約の見直し】
    管理委託契約を見直す要因としては、以下の事柄が考えられます。
    ①契約内容に不備がある、または解釈の相違がある。
    ②管理会社が委託業務をきちんと行っていない。
    ③管理委託料が高額である。
    そして、管理委託契約を見直す際には、以下の点がポイントとなります。
    ①契約内容が、マンション管理適正化法その他法令に沿っているか、国土交通省作成の標準管理委託契約書から大きく外れていないか。
    ②管理会社は契約書どおりに委託業務を行っているか。
    ③契約書に不要な業務が入っていないか、または不足している業務はないか。
    ④委託業務個々の管理委託料は妥当か。
    ⑤住民の期待する管理業務水準と比較して、現行の管理業務の内容は妥当か。
    これらの点に留意しながら、契約内容を一つ一つ確認していくことになります。
  • マンション管理会社は、主にどのような業務を行ってくれているのでしょうか? 【マンション管理委託契約の見直し】
    マンション管理組合とマンション管理会社で締結している管理委託契約の内容によりますが、委託できる管理業務の内容は次のとおりです。
    ①事務管理業務
     →基幹業務(管理組合の会計の収入・支出の調定、管理組合の出納、マンションの維持・修繕に関する企画・実施の調整)
     →基幹業務以外(理事会支援、総会支援など)
    ②管理員業務
    ③清掃業務
    ④建物設備管理業務
    なお、管理会社は、委託された事務管理業務の一部、または管理員業務・清掃業務・建物設備管理業務の全部を他の業者に再委託することができますが、事務管理業務の全部を再委託することはできません。